Der Ablauf kann relativ einfach sein, wenn es nur einen Erben gibt und alle Unterlagen in Ordnung sind. Er kann jedoch komplizierter werden, wenn mehrere Personen beteiligt sind, Belastungen auf der Immobilie bestehen oder die Erbschaft noch nicht abgewickelt ist.
Im Folgenden erklären wir, wie Sie eine geerbte Immobilie verkaufen und was Sie prüfen sollten, bevor Sie sie zum Verkauf anbieten.
Formalitäten für den Verkauf eines geerbten Hauses
Die Schritte können je nach den Umständen der jeweiligen Erbschaft variieren, in der Regel müssen jedoch mehrere Formalitäten erledigt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann.
Die Sterbeurkunde beantragen
Die Sterbeurkunde (certificado de defunción) bestätigt offiziell den Tod des Eigentümers und ermöglicht es, das Erbschaftsverfahren einzuleiten.
Sie ist eines der ersten Dokumente, die benötigt werden, um anschließend die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen zu beantragen und die Erbschaft weiter abzuwickeln.
Die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen beantragen
Mit diesem Dokument (certificado de últimas voluntades) lässt sich feststellen, ob der Verstorbene ein Testament errichtet hat und bei welchem Notar.
Gibt es ein Testament, muss eine beglaubigte Abschrift angefordert werden, um zu erfahren, wer als Erbe eingesetzt wurde und wie der Nachlass zu verteilen ist.
Gibt es keines, müssen die gesetzlichen Erben im entsprechenden Verfahren bestimmt werden.
Das Erbe annehmen und zuteilen
Sobald die Erben und die zum Nachlass gehörenden Vermögenswerte feststehen, muss das Erbe angenommen und zugeteilt werden.
Die Annahme kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen, bei Immobilien ist die Beurkundung vor einem Notar jedoch üblich. Durch die Zuteilung (adjudicación) wird festgelegt, welche Vermögenswerte jedem Erben zustehen.
Geht die Immobilie an mehrere Erben, erhält jeder den Anteil, der bei der Erbteilung festgelegt wurde.
Die Erbschaft- und Schenkungsteuer zahlen
Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft unterliegt der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Ihre Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, und da es sich um eine an die Regionen abgetretene Steuer handelt, gibt es Unterschiede zwischen den autonomen Gemeinschaften.
In der Regel beträgt die Frist für die Erklärung eines Erwerbs von Todes wegen sechs Monate ab dem Todestag. Ist die staatliche Steuerbehörde (Agencia Tributaria) zuständig, kann innerhalb der ersten fünf Monate eine Verlängerung beantragt werden.
Gegebenenfalls die kommunale Wertzuwachssteuer zahlen
Wird eine städtische Immobilie geerbt, muss außerdem geprüft werden, ob die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke zu zahlen ist, die allgemein als plusvalía municipal bekannt ist.
Bei Übertragungen von Todes wegen sehen die allgemeinen Vorschriften eine Frist von sechs Monaten ab dem Todestag vor, die auf Antrag des Steuerpflichtigen auf ein Jahr verlängert werden kann.
Die konkrete Berechnung hängt von den Merkmalen der Übertragung und von den Vorschriften der Gemeinde ab, in der sich die Immobilie befindet.
Die Eintragung der Immobilie im Grundbuch aktualisieren
Nachdem das Erbe zugeteilt und die steuerlichen Formalitäten erledigt sind, sollten Sie prüfen, ob die Eintragung der Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) die neuen Eigentümer korrekt ausweist.
Das erleichtert später den Verkauf und ermöglicht es dem Käufer zu überprüfen, wer berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.
Vor der Vermarktung ist es außerdem empfehlenswert, einen Grundbuchauszug (nota simple) anzufordern, um die Eigentumsverhältnisse zu prüfen und mögliche Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen zu erkennen. Die spanische Notarkammer (Notariado) empfiehlt, diese Angaben besonders sorgfältig zu prüfen, wenn die Verkäufer Erben des verstorbenen Eigentümers sind.
Welche Unterlagen Sie für den Verkauf einer geerbten Immobilie benötigen
Sobald die Erbschaft abgewickelt ist, sollten Sie sowohl die Erbschaftsunterlagen als auch die für den späteren Verkauf erforderlichen Dokumente zusammenstellen.
Neben den Erbschaftsunterlagen ist es wichtig zu prüfen, ob die grundbuchliche, steuerliche und katastermäßige Situation der Immobilie geregelt ist, bevor ein Käufer gefunden wird.
Zu den Unterlagen und Punkten, die geprüft werden sollten, gehören:
- Sterbeurkunde.
- Bescheinigung über letztwillige Verfügungen.
- Testament oder Erbenfeststellung.
- Urkunde über Annahme und Zuteilung des Erbes, falls zutreffend.
- Nachweise zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- Unterlagen zur kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía) der Erbschaft.
- Grundbuchauszug (Nota simple).
- Mögliche Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen.
- Katasterreferenz und Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie.
- Letzter Bescheid der IBI (Grundsteuer).
- Energieausweis.
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, falls zutreffend.
- Unterlagen zu Renovierungen, Erweiterungen oder Nebengebäuden.
- Identifizierung von Garagen, Abstellräumen, Grundstücken oder anderen im Verkauf enthaltenen Elementen.
Außerdem sollten Sie prüfen, ob alle Eigentümer korrekt aufgeführt sind und ob sie sich einig sind, wenn die Immobilie mehreren Erben gehört.
Weitere Informationen finden Sie zu den für den Verkauf einer Immobilie notwendigen Unterlagen, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen.
Wenn Sie all diese Informationen bereithalten, lassen sich mögliche Probleme frühzeitig erkennen und Verzögerungen vermeiden, sobald ein Käufer auftaucht.
Welche Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen
Die Immobilie zu erben und sie später zu verkaufen sind steuerlich zwei getrennte Vorgänge. Nach der Abwicklung der Erbschaft kann der Verkauf neue Pflichten für den Verkäufer mit sich bringen.
Vor dem Verkaufsabschluss sollten Sie außerdem prüfen, ob die IBI der Immobilie korrekt zugeordnet und bezahlt ist.
Der Verkauf kann einen Veräußerungsgewinn oder -verlust erzeugen, der bei der Einkommensteuer (IRPF) zu berücksichtigen ist.
Wie der Veräußerungsgewinn bei einer geerbten Immobilie berechnet wird
Bei einer durch Erbschaft erworbenen Immobilie ist der Anschaffungswert nicht einfach der Preis, den der Verstorbene seinerzeit bezahlt hat.
In der Regel wird bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns von dem Wert ausgegangen, der sich aus den Vorschriften der Erbschaft- und Schenkungsteuer ergibt, mit den entsprechenden Anpassungen für bestimmte anrechenbare Kosten, Steuern und Investitionen.
Der Veräußerungswert geht vom erzielten Verkaufspreis aus und kann um bestimmte mit dem Verkauf verbundene Kosten und Steuern, die der Verkäufer getragen hat, angepasst werden.
Deshalb ist es wichtig, die Erbschaftsunterlagen und die Belege für die damit verbundenen Kosten aufzubewahren.
Ein geerbtes Haus in Cumbre del Sol verkaufen
Sobald die Erbschaftsformalitäten abgeschlossen und die Unterlagen der Immobilie geprüft sind, kann mit der Vermarktung begonnen werden.
Bei Cumbre del Sol Pre-Owned helfen wir Ihnen, den Verkauf vorzubereiten, die Immobilie zu bewerten und die verschiedenen Schritte bis zur Unterzeichnung zu koordinieren.
Wenn Sie überlegen, eine Immobilie in Cumbre del Sol zu verkaufen, kontaktieren Sie unser Team, um die nächsten Schritte zu erfahren.
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