Het proces kan relatief eenvoudig zijn wanneer er één erfgenaam is en alle documenten in orde zijn, maar het kan ingewikkelder worden als er meerdere personen bij betrokken zijn, er lasten op de woning rusten of de afwikkeling van de erfenis nog niet is afgerond.
Hieronder leggen we uit hoe u een geërfde woning verkoopt en wat u het beste kunt controleren voordat u de woning te koop zet.
Formaliteiten voor de verkoop van een geërfd huis
De stappen kunnen per erfenis verschillen, maar in het algemeen moeten er verschillende handelingen worden verricht voordat de verkoop kan plaatsvinden.
De overlijdensakte aanvragen
De overlijdensakte (certificado de defunción) bevestigt officieel het overlijden van de eigenaar en maakt het mogelijk de erfrechtelijke procedure te starten.
Het is een van de eerste documenten die nodig zijn om vervolgens het certificaat van laatste wilsbeschikkingen aan te vragen en de afwikkeling van de erfenis voort te zetten.
Het certificaat van laatste wilsbeschikkingen aanvragen
Met dit document (certificado de últimas voluntades) kunt u nagaan of de overledene een testament heeft opgesteld en bij welke notaris.
Is er een testament, dan moet een authentiek afschrift worden opgevraagd om te weten wie als erfgenaam is aangewezen en hoe de nalatenschap moet worden verdeeld.
Is er geen testament, dan moeten de wettelijke erfgenamen via de daarvoor bestemde procedure worden vastgesteld.
De erfenis aanvaarden en toewijzen
Zodra de erfgenamen en de goederen van de nalatenschap bekend zijn, moet de erfenis worden aanvaard en toegewezen.
De aanvaarding kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren, maar bij onroerend goed is het gebruikelijk dit bij de notaris vast te leggen. Met de toewijzing (adjudicación) wordt bepaald welke goederen aan elke erfgenaam toekomen.
Gaat de woning naar meerdere erfgenamen, dan krijgt ieder het aandeel dat bij de verdeling is vastgesteld.
De erf- en schenkbelasting betalen
De verkrijging van een woning door erfenis is onderworpen aan de erf- en schenkbelasting (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Het bedrag hangt af van verschillende factoren en omdat het een aan de regio’s overgedragen belasting is, zijn er verschillen tussen de autonome gemeenschappen.
In het algemeen bedraagt de aangiftetermijn voor een verkrijging door overlijden zes maanden vanaf het overlijden. Wanneer de staatsbelastingdienst (Agencia Tributaria) bevoegd is, kan binnen de eerste vijf maanden uitstel worden aangevraagd.
De gemeentelijke meerwaardebelasting betalen indien van toepassing
Wanneer u een stedelijke woning erft, moet ook worden nagegaan of de belasting op de waardestijging van stedelijke grond verschuldigd is, beter bekend als plusvalía municipal.
Bij overdrachten door overlijden geldt volgens de algemene regels een termijn van zes maanden vanaf het overlijden, die op verzoek van de belastingplichtige tot één jaar kan worden verlengd.
De precieze berekening hangt af van de kenmerken van de overdracht en van de regels van de gemeente waar de woning ligt.
De inschrijving van de woning in het Eigendomsregister bijwerken
Nadat de erfenis is toegewezen en de fiscale formaliteiten zijn afgerond, is het verstandig te controleren of de inschrijving van de woning in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) de nieuwe eigenaren correct vermeldt.
Dit vergemakkelijkt later de verkoop en stelt de koper in staat na te gaan wie het recht heeft de woning te verkopen.
Voordat u de woning te koop zet, is het ook aan te raden een uittreksel uit het register (nota simple) op te vragen om het eigendom te controleren en eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten op te sporen. Het Spaanse notariaat (Notariado) raadt aan deze gegevens extra zorgvuldig te controleren wanneer de verkopers erfgenamen zijn van de overleden eigenaar.
Welke documenten heeft u nodig om een geërfde woning te verkopen?
Zodra de erfenis is afgewikkeld, is het verstandig zowel de documenten van de erfenis als die voor de latere verkoop te verzamelen.
Naast de documenten van de erfenis is het belangrijk te controleren of de registratieve, fiscale en kadastrale situatie van de woning in orde is voordat u een koper vindt.
Tot de documenten en punten die u moet controleren behoren:
- Overlijdensakte.
- Certificaat van laatste wilsbeschikkingen.
- Testament of verklaring van erfrecht.
- Akte van aanvaarding en toewijzing van de erfenis, indien van toepassing.
- Bewijsstukken van de erf- en schenkbelasting.
- Documenten over de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) van de erfenis.
- Uittreksel uit het Eigendomsregister (nota simple).
- Eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten.
- Kadastrale referentie en overeenstemming met de werkelijke situatie van de woning.
- Laatste aanslag van de IBI (onroerendgoedbelasting).
- Energiecertificaat.
- Verklaring van de vereniging van eigenaren, indien van toepassing.
- Documentatie van renovaties, uitbreidingen of bijgebouwen.
- Identificatie van garages, bergingen, percelen of andere onderdelen die bij de verkoop horen.
Controleer ook of alle eigenaren correct zijn vermeld en of zij het met elkaar eens zijn wanneer de woning aan meerdere erfgenamen toebehoort.
Meer details vindt u over de benodigde documenten voor de verkoop van een woning voordat u met de verkoop begint.
Als u al deze informatie klaar heeft, kunt u mogelijke problemen tijdig opsporen en vertraging voorkomen zodra er een koper is.
Welke belastingen betaalt u bij de verkoop van een geërfde woning?
De woning erven en haar later verkopen zijn fiscaal twee afzonderlijke handelingen. Na de afwikkeling van de erfenis kan de verkoop nieuwe verplichtingen voor de verkoper met zich meebrengen.
Voordat u de verkoop afrondt, is het ook verstandig te controleren of de IBI van de woning correct is toegewezen en betaald.
De verkoop kan een vermogenswinst of -verlies opleveren waarmee rekening moet worden gehouden in de inkomstenbelasting (IRPF).
Hoe de vermogenswinst op een geërfde woning wordt berekend
Bij een woning die door erfenis is verkregen, is de verkrijgingswaarde niet simpelweg de prijs die de overledene destijds heeft betaald.
In het algemeen wordt voor de berekening van de vermogenswinst uitgegaan van de waarde die volgt uit de regels van de erf- en schenkbelasting, met de bijbehorende correcties voor bepaalde aftrekbare kosten, belastingen en investeringen.
De overdrachtswaarde gaat uit van het bij de verkoop verkregen bedrag en kan worden gecorrigeerd voor bepaalde kosten en belastingen die met de verkoop samenhangen en door de verkoper zijn betaald.
Het is daarom belangrijk de documenten van de erfenis en de bewijsstukken van de bijbehorende kosten te bewaren.
Een geërfd huis verkopen in Cumbre del Sol
Zodra de formaliteiten van de erfenis zijn afgerond en de documenten van de woning zijn gecontroleerd, kan met de verkoop worden begonnen.
Bij Cumbre del Sol Pre-Owned helpen wij u de verkoop voor te bereiden, de woning te waarderen en de verschillende stappen tot aan de ondertekening te coördineren.
Overweegt u een woning in Cumbre del Sol te verkopen? Neem dan contact op met ons team om de volgende stappen te bespreken.
Vind uw droomhuis in Cumbre del Sol!
Wilt u een woning kopen of verkopen in de exclusieve urbanisatie Cumbre del Sol? Bij Cumbre del Sol Pre-Owned bieden wij u meer dan 30 jaar ervaring in de vastgoedmarkt om u bij elke stap te helpen.
