El proceso puede ser relativamente sencillo cuando existe un único heredero y toda la documentación está en orden, pero puede complicarse si intervienen varias personas, existen cargas sobre la propiedad o todavía no se ha completado la tramitación de la herencia.
A continuación explicamos cómo vender un piso heredado y qué aspectos conviene revisar antes de ponerlo a la venta.
Trámites para vender una casa heredada
Los pasos pueden variar según las circunstancias de cada herencia, pero generalmente es necesario completar varias actuaciones antes de formalizar la venta.
Obtener el certificado de defunción
El certificado de defunción acredita oficialmente el fallecimiento del propietario y permite iniciar los trámites sucesorios.
Es uno de los primeros documentos necesarios para solicitar posteriormente el certificado de últimas voluntades y continuar con la tramitación de la herencia.
Solicitar el certificado de últimas voluntades
Este documento permite comprobar si la persona fallecida otorgó testamento y ante qué notario lo hizo.
Si existe testamento, será necesario obtener una copia autorizada para conocer quiénes han sido designados herederos y cómo debe distribuirse la herencia.
Si no existe, será necesario determinar quiénes son los herederos legales mediante el procedimiento correspondiente.
Aceptar y adjudicar la herencia
Una vez identificados los herederos y los bienes que componen la herencia, debe realizarse su aceptación y adjudicación.
La aceptación puede ser expresa o tácita, aunque la formalización ante notario es habitual cuando existen inmuebles. Mediante la adjudicación se determina qué bienes corresponden a cada heredero.
Si el piso corresponde a varios herederos, cada uno pasará a tener la participación que se haya establecido en la partición.
Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
La adquisición de una vivienda mediante herencia está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Su importe depende de diferentes factores y, al tratarse de un tributo cedido, existen diferencias entre comunidades autónomas.
Con carácter general, el plazo de presentación por una adquisición por causa de muerte es de seis meses desde el fallecimiento. En los supuestos en los que corresponda la gestión a la Agencia Tributaria estatal, puede solicitarse una prórroga dentro de los cinco primeros meses.
Liquidar la plusvalía municipal cuando corresponda
Cuando se hereda un inmueble urbano también debe comprobarse si existe obligación de liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido habitualmente como plusvalía municipal.
En las transmisiones por causa de muerte, la normativa general establece un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
La liquidación concreta dependerá de las características de la transmisión y de la normativa aplicable en el municipio donde se encuentre el inmueble.
Regularizar la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad
Una vez adjudicada la herencia y realizados los trámites fiscales correspondientes, conviene comprobar que la situación registral de la vivienda refleja correctamente quiénes son sus nuevos titulares.
Esto facilitará posteriormente la compraventa y permitirá que el comprador pueda verificar quiénes tienen derecho a vender el inmueble.
Antes de comercializarlo también resulta recomendable solicitar una nota simple para comprobar la titularidad y detectar posibles hipotecas, embargos u otras cargas. El Notariado recomienda verificar especialmente esta información cuando los vendedores son herederos del propietario fallecido.
Qué documentación necesitas para vender un piso heredado
Una vez tramitada la herencia, conviene reunir tanto la documentación sucesoria como la necesaria para formalizar posteriormente la compraventa.
Además de los documentos propios de la herencia, es importante comprobar que la situación registral, fiscal y catastral de la vivienda está correctamente regularizada antes de encontrar comprador.
Entre la documentación y aspectos que conviene revisar se encuentran:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, cuando corresponda.
- Justificantes relativos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Documentación relativa a la plusvalía municipal de la herencia.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Posibles hipotecas, embargos u otras cargas.
- Referencia catastral y correspondencia con la realidad del inmueble.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de la comunidad de propietarios cuando corresponda.
- Documentación de reformas, ampliaciones o anexos.
- Identificación de garajes, trasteros, parcelas u otros elementos incluidos en la venta.
También conviene comprobar que todos los titulares están correctamente identificados y que existe acuerdo entre ellos cuando la vivienda pertenece a varios herederos.
Puedes consultar con más detalle la documentación necesaria para vender una vivienda antes de iniciar la operación.
Tener toda esta información preparada ayuda a detectar posibles incidencias y evita retrasos cuando aparezca un comprador.
Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado
Recibir la vivienda y venderla posteriormente son dos operaciones distintas a efectos fiscales. Una vez tramitada la herencia, la venta puede generar nuevas obligaciones para el vendedor.
Antes de formalizar la operación también conviene comprobar que el IBI de la vivienda está correctamente identificado y al corriente de pago.
La venta puede generar una ganancia o pérdida patrimonial que deberá tenerse en cuenta en el IRPF.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda heredada
En una vivienda adquirida por herencia, el valor de adquisición no es simplemente el precio que pagó en su día la persona fallecida.
Con carácter general, para calcular la ganancia patrimonial se parte del valor que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con los ajustes correspondientes por determinados gastos, tributos e inversiones que puedan computarse.
El valor de transmisión parte del importe obtenido por la venta y puede ajustarse con determinados gastos y tributos asociados a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor.
Por ello, resulta importante conservar la documentación de la herencia y los justificantes de los gastos asociados.
Vender una casa heredada en Cumbre del Sol
Una vez completados los trámites de la herencia y revisada la documentación de la propiedad, puede iniciarse la comercialización de la vivienda.
En Cumbre del Sol Pre-Owned podemos ayudarte a preparar la venta, valorar la propiedad y coordinar los diferentes pasos necesarios para llevar la operación hasta la firma.
Si estás pensando en vender una vivienda en Cumbre del Sol, contacta con nuestro equipo para conocer los siguientes pasos.
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