Vender una vivienda exige reunir la documentación necesaria para acreditar la propiedad y comprobar la situación registral, fiscal y comunitaria del inmueble.
En este artículo explicamos qué documentos necesitas para vender una casa en la Costa Blanca y qué requisitos adicionales pueden aplicarse si la vivienda tiene hipoteca, procede de una herencia o pertenece a un propietario no residente.
Documentación necesaria para vender una casa
La documentación necesaria para vender una vivienda puede variar según el tipo de inmueble, la situación del propietario y la existencia de hipotecas, herencias, reformas o cargas pendientes.
En los siguientes apartados explicamos para qué sirve cada documento, cuándo debe solicitarse y qué información conviene revisar antes de formalizar la compraventa.
Documento de identidad del propietario
El vendedor debe identificarse mediante un documento oficial vigente. Los datos de identificación deben coincidir con los que figuran en la escritura y en el Registro de la Propiedad. Si ha cambiado el nombre, el estado civil o algún otro dato relevante, puede ser necesario aportar documentación adicional.
Cuando existen varios titulares, todos deben intervenir en la venta o estar debidamente representados.
Escritura de propiedad de la vivienda
La escritura pública acredita cómo adquirió el vendedor la propiedad. Puede tratarse de una escritura de compraventa, herencia, donación, adjudicación o extinción de condominio.
La escritura debe compararse con la información del Registro de la Propiedad y del Catastro. Si existen diferencias relevantes en la superficie, la distribución, la titularidad o los elementos anexos, conviene estudiarlas antes de iniciar la compraventa.
Nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple permite comprobar la situación registral actual del inmueble. Contiene la descripción de la finca, la identidad de sus titulares y las cargas o limitaciones inscritas, como hipotecas, embargos o usufructos. Su valor es informativo, a diferencia de la certificación registral, que acredita oficialmente el contenido del Registro.
Es recomendable solicitar una nota simple reciente, ya que la situación de la finca puede cambiar.
Referencia catastral y datos del Catastro
La referencia catastral identifica oficialmente el inmueble en el Catastro. Puede localizarse en el recibo del IBI, en la sede electrónica del Catastro o en otros documentos de la propiedad.
El notario utiliza este dato para comprobar la correspondencia entre la vivienda transmitida, la escritura y la información catastral.
Una diferencia entre el Catastro y el Registro no impide automáticamente vender, pero puede exigir una revisión o una regularización previa dependiendo de su importancia.
Último recibo del IBI
El vendedor debe disponer del último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El notario comprobará la referencia catastral y la posible existencia de deudas de IBI correspondientes a ejercicios anteriores no prescritos.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es uno de los documentos necesarios para la venta de una vivienda, salvo que el inmueble esté incluido en alguno de los supuestos legales de exclusión.
El documento informa sobre el consumo de energía y las emisiones de dióxido de carbono del inmueble mediante una escala que va desde la A hasta la G.
En la Comunitat Valenciana, el certificado de una vivienda existente debe registrarse antes de su venta o alquiler.
Certificado de la comunidad de propietarios
Cuando la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, el vendedor debe declarar si está al corriente en el pago de los gastos comunitarios o indicar las cantidades pendientes.
Para formalizar la escritura debe aportarse un certificado sobre el estado de las deudas con la comunidad. El comprador puede exonerar expresamente al vendedor de presentarlo, aunque aceptar esa exoneración reduce la información disponible sobre posibles cantidades pendientes.
El certificado suele ser emitido por quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
Conviene solicitarlo cerca de la fecha de la firma para que refleje una situación actualizada.
También es recomendable informar al comprador sobre las cuotas ordinarias de la comunidad, las derramas aprobadas, las obras previstas, la existencia de posibles procedimientos judiciales y cualquier norma o limitación comunitaria que pueda afectar al uso de la vivienda.
Documentación de la hipoteca y otras cargas
Tener una hipoteca no impide vender una vivienda. Sin embargo, será necesario determinar qué parte del préstamo queda pendiente y cómo se cancelará.
Es importante distinguir entre la cancelación económica y la registral. Aunque el préstamo se haya pagado, la hipoteca puede continuar apareciendo en el Registro hasta que se otorgue e inscriba su escritura de cancelación.
Licencia de ocupación o documento equivalente
Dependiendo de las características de la vivienda, su antigüedad, el municipio y la operación, puede solicitarse la licencia de ocupación, declaración responsable o documento equivalente.
Este documento acredita que el inmueble cumple las condiciones administrativas necesarias para su uso residencial. También puede resultar relevante para realizar determinados cambios de titularidad o contrataciones de suministros.
Planos, licencias y documentación de reformas
Si la vivienda ha sido ampliada o reformada, puede ser necesario comprobar que las actuaciones realizadas coinciden con la escritura, el Registro y el Catastro.
Este punto es especialmente importante cuando se han cerrado terrazas, construido piscinas, ampliado superficies o modificado de forma relevante la distribución.
Detectar una discrepancia cuando ya existe un comprador puede retrasar la financiación o la firma. Por ello, es preferible analizarla desde el principio.
Recibos de suministros y otros documentos recomendables
Los recibos de agua, electricidad, gas o internet no suelen ser el núcleo de la documentación notarial, pero facilitan el cambio de titularidad y permiten acreditar que no existen pagos pendientes.
Documentos necesarios si la vivienda procede de una herencia
Para vender una vivienda heredada, los herederos deben haber completado la adjudicación de la herencia y acreditar correctamente su titularidad.
Dependiendo del caso, pueden necesitarse:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Justificantes de presentación o pago de los impuestos correspondientes.
- Inscripción de la vivienda a nombre de los herederos.
Si existen varios herederos, todos deben consentir la venta o conceder poder a otra persona.
Antes de comercializar el inmueble conviene comprobar que la sucesión está formalizada y que la titularidad registral permite completar la operación.
Documentación en casos de divorcio o copropiedad
Cuando la vivienda pertenece a excónyuges, familiares o varios copropietarios, debe comprobarse quién aparece como titular y qué derechos corresponden a cada persona.
Pueden resultar necesarios:
- Sentencia o convenio regulador.
- Escritura de liquidación del régimen económico matrimonial.
- Escritura de extinción de condominio.
- Autorización judicial en determinados supuestos.
- Poderes de representación.
- Consentimiento de todos los titulares.
El hecho de que una persona utilice la vivienda o haya pagado la hipoteca no significa necesariamente que pueda venderla por sí sola. La operación debe ajustarse a la titularidad registral y a los acuerdos o resoluciones existentes.
Lista de documentos para la venta de una casa
- DNI, NIE o pasaporte de los propietarios.
- Escritura o título de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Referencia catastral.
- Último recibo del IBI pagado.
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Certificado de la comunidad de propietarios.
- Información de hipotecas y otras cargas.
- Licencia o documento de ocupación, cuando proceda.
- Planos y documentación de reformas.
- Recibos de suministros.
- Inventario de mobiliario, si se incluye en la venta.
- Poder notarial, si firma un representante.
- Documentación hereditaria, matrimonial o societaria cuando resulte necesaria.
- Documentación fiscal adicional si el vendedor no es residente.
¿Qué documentación necesita un propietario no residente?
En la Costa Blanca es habitual que el vendedor resida fiscalmente fuera de España. Además de la documentación general, debe disponer de su NIE, un documento de identidad vigente y la información necesaria para gestionar sus obligaciones fiscales.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener e ingresar el 3 % del precio acordado mediante el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto correspondiente al transmitente.
Posteriormente, el vendedor debe declarar la ganancia o pérdida derivada de la transmisión mediante el procedimiento correspondiente. Si la retención supera la cantidad finalmente debida, puede solicitar la devolución del exceso mediante el modelo 210.
En estas operaciones puede ser necesario preparar:
- NIE del propietario.
- Pasaporte o documento de identidad.
- Certificado de residencia fiscal, cuando corresponda.
- Poder notarial si no acudirá a la firma.
- Datos de una cuenta bancaria.
- Facturas y justificantes relacionados con la compra y las mejoras.
- Documentación de impuestos pagados durante la adquisición.
Vender una propiedad en Cumbre del Sol y la Costa Blanca
Preparar correctamente los documentos para la venta de una casa permite comercializar la vivienda con mayor seguridad y responder con rapidez cuando aparece un comprador.
En una zona con numerosos propietarios internacionales, como Cumbre del Sol y otros puntos de la Costa Blanca, también es importante coordinar la documentación registral, notarial y fiscal con suficiente antelación.
En Cumbre del Sol Pre-Owned podemos ayudarte a revisar la situación inicial de la propiedad, preparar su comercialización y coordinar el proceso de venta con los profesionales que intervienen en la operación.
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