Quels documents sont nécessaires pour vendre un bien immobilier sur la Costa Blanca ?

Dans cet article, nous expliquons quels documents sont nécessaires pour vendre une maison sur la Costa Blanca et quelles exigences supplémentaires peuvent s’appliquer si le bien est grevé d’une hypothèque, provient d’un héritage ou appartient à un propriétaire non-résident.

Documents nécessaires pour vendre une maison

Les documents nécessaires pour vendre un logement peuvent varier en fonction du type de bien, de la situation du propriétaire et de l’existence d’hypothèques, d’héritages, de rénovations ou de charges en suspens.

Dans les sections suivantes, nous expliquons à quoi sert chaque document, quand il convient de le demander et quelles informations doivent être vérifiées avant de formaliser la vente.

Pièce d’identité du propriétaire

Le vendeur doit s’identifier au moyen d’un document officiel en cours de validité. Les données d’identification doivent correspondre à celles figurant dans l’acte de propriété et au Registre foncier. Si le nom, l’état civil ou toute autre donnée pertinente a changé, des documents supplémentaires peuvent être nécessaires.

Lorsqu’il existe plusieurs propriétaires, tous doivent intervenir dans la vente ou être dûment représentés.

Acte de propriété du logement

L’acte authentique atteste de la manière dont le vendeur a acquis le bien. Il peut s’agir d’un acte de vente, d’un héritage, d’une donation, d’une attribution ou d’une dissolution de copropriété.

L’acte doit être comparé aux informations du Registre foncier et du Cadastre. S’il existe des différences importantes concernant la superficie, la distribution, la propriété ou les éléments annexes, il convient de les examiner avant d’entamer la vente.

Note simple du Registre foncier

La note simple du Registre foncier permet de vérifier la situation registrale actuelle du bien. Elle contient la description du bien, l’identité de ses propriétaires inscrits et les charges ou limitations enregistrées, telles que les hypothèques, saisies ou droits d’usufruit. Sa valeur est informative, contrairement au certificat du Registre foncier, qui atteste officiellement du contenu du Registre.

Il est conseillé de demander une note simple récente, car la situation du bien peut évoluer.

Référence cadastrale et informations du Cadastre

La référence cadastrale identifie officiellement le bien au Cadastre. Elle peut être trouvée sur le reçu de l’IBI, sur le site électronique du Cadastre ou dans d’autres documents relatifs au bien.

Le notaire utilise cette donnée pour vérifier la correspondance entre le logement transféré, l’acte de propriété et les informations cadastrales.

Une différence entre le Cadastre et le Registre foncier n’empêche pas automatiquement la vente, mais elle peut nécessiter un examen ou une régularisation préalable selon son importance.

Dernier reçu de l’IBI

Le vendeur doit disposer du dernier reçu payé de l’impôt foncier espagnol, appelé IBI. Le notaire vérifiera la référence cadastrale et l’éventuelle existence de dettes d’IBI correspondant à des exercices antérieurs non prescrits.

Certificat de performance énergétique

Le certificat de performance énergétique fait partie des documents nécessaires à la vente d’un logement, sauf si le bien relève de l’un des cas d’exclusion prévus par la loi.

Le document fournit des informations sur la consommation d’énergie et les émissions de dioxyde de carbone du bien au moyen d’une échelle allant de A à G.

Dans la Communauté valencienne, le certificat d’un logement existant doit être enregistré avant sa vente ou sa location.

Certificat de la copropriété

Lorsque le logement appartient à une copropriété, le vendeur doit déclarer s’il est à jour dans le paiement des charges de copropriété ou indiquer les sommes restant dues.

Pour formaliser l’acte, un certificat attestant de l’état des dettes envers la copropriété doit être présenté. L’acheteur peut expressément dispenser le vendeur de le fournir, bien que cette dispense réduise les informations disponibles sur d’éventuelles sommes impayées.

Le certificat est généralement délivré par la personne exerçant les fonctions de secrétaire de la copropriété, avec l’approbation du président.

Il est conseillé de le demander à une date proche de la signature afin qu’il reflète une situation actualisée.

Il est également recommandé d’informer l’acheteur du montant des charges ordinaires, des appels de fonds approuvés, des travaux prévus, de l’existence d’éventuelles procédures judiciaires et de toute règle ou restriction de la copropriété pouvant affecter l’usage du logement.

Documents relatifs à l’hypothèque et aux autres charges

Le fait qu’un logement soit grevé d’une hypothèque n’empêche pas sa vente. Il faudra toutefois déterminer le montant du prêt restant à rembourser et la manière dont il sera annulé.

Il est important de distinguer l’annulation financière de l’annulation registrale. Même si le prêt a été remboursé, l’hypothèque peut continuer à apparaître au Registre foncier jusqu’à ce que l’acte de mainlevée soit signé et inscrit.

Permis d’occupation ou document équivalent

Selon les caractéristiques du logement, son ancienneté, la commune et l’opération, un permis d’occupation, une déclaration responsable ou un document équivalent peut être demandé.

Ce document atteste que le bien remplit les conditions administratives nécessaires à un usage résidentiel. Il peut également être utile pour effectuer certains changements de titulaire ou souscrire des contrats de fourniture.

Plans, permis et documents relatifs aux rénovations

Si le logement a été agrandi ou rénové, il peut être nécessaire de vérifier que les travaux réalisés correspondent à l’acte de propriété, au Registre foncier et au Cadastre.

Ce point est particulièrement important lorsque des terrasses ont été fermées, des piscines construites, des surfaces agrandies ou la distribution intérieure sensiblement modifiée.

La détection d’une divergence alors qu’un acheteur a déjà été trouvé peut retarder le financement ou la signature. Il est donc préférable de l’examiner dès le début.

Factures de services et autres documents recommandés

Les factures d’eau, d’électricité, de gaz ou d’internet ne font généralement pas partie des principaux documents notariés, mais elles facilitent le changement de titulaire et permettent de prouver qu’il n’existe aucun paiement en attente.

Documents nécessaires lorsque le logement provient d’un héritage

Pour vendre un logement hérité, les héritiers doivent avoir achevé l’attribution de la succession et justifier correctement leur propriété.

Selon le cas, les documents suivants peuvent être nécessaires :

• Certificat de décès.
• Certificat des dernières volontés.
• Testament ou déclaration d’héritiers.
• Acte d’acceptation et de partage de la succession.
• Justificatifs de déclaration ou de paiement des impôts correspondants.
• Inscription du logement au nom des héritiers.

S’il existe plusieurs héritiers, tous doivent consentir à la vente ou accorder une procuration à une autre personne.

Avant de commercialiser le bien, il convient de vérifier que la succession a été formalisée et que la propriété enregistrée permet de mener l’opération à son terme.

Documents en cas de divorce ou de copropriété

Lorsque le logement appartient à d’anciens conjoints, à des membres d’une même famille ou à plusieurs copropriétaires, il faut vérifier qui figure comme propriétaire et quels droits reviennent à chaque personne.

Les documents suivants peuvent être nécessaires :

• Jugement ou convention de divorce.
• Acte de liquidation du régime matrimonial.
• Acte de dissolution de copropriété.
• Autorisation judiciaire dans certains cas.
• Procurations.
• Consentement de tous les propriétaires.

Le fait qu’une personne utilise le logement ou ait payé l’hypothèque ne signifie pas nécessairement qu’elle puisse le vendre seule. L’opération doit respecter la propriété enregistrée ainsi que les accords ou décisions existants.

Liste des documents nécessaires à la vente d’une maison

• DNI, NIE ou passeport des propriétaires.
• Acte ou titre de propriété.
• Note simple récente du Registre foncier.
• Référence cadastrale.
• Dernier reçu d’IBI payé.
• Certificat de performance énergétique enregistré.
• Certificat de la copropriété.
• Informations sur les hypothèques et autres charges.
• Permis ou document d’occupation, le cas échéant.
• Plans et documents relatifs aux rénovations.
• Factures de services.
• Inventaire du mobilier, s’il est inclus dans la vente.
• Procuration notariale, si un représentant signe.
• Documents successoraux, matrimoniaux ou sociaux lorsque cela est nécessaire.
• Documents fiscaux supplémentaires si le vendeur est non-résident.

Quels documents un propriétaire non-résident doit-il fournir ?

Sur la Costa Blanca, il est fréquent que le vendeur soit résident fiscal hors d’Espagne. En plus des documents généraux, il doit disposer de son NIE, d’une pièce d’identité en cours de validité et des informations nécessaires pour gérer ses obligations fiscales.

Lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur doit retenir et verser 3 % du prix convenu au moyen du formulaire 211, à titre d’acompte sur l’impôt dû par le vendeur.

Le vendeur doit ensuite déclarer la plus-value ou la moins-value résultant de la cession selon la procédure correspondante. Si la retenue dépasse le montant finalement dû, il peut demander le remboursement de l’excédent au moyen du formulaire 210.

Pour ces opérations, il peut être nécessaire de préparer :

• Le NIE du propriétaire.
• Passeport ou pièce d’identité.
• Certificat de résidence fiscale, le cas échéant.
• Procuration notariale si le propriétaire n’assistera pas à la signature.
• Coordonnées d’un compte bancaire.
• Factures et justificatifs liés à l’achat et aux améliorations.
• Documents relatifs aux impôts payés lors de l’acquisition.

Vendre un bien immobilier à Cumbre del Sol et sur la Costa Blanca

Préparer correctement les documents nécessaires à la vente d’une maison permet de commercialiser le logement avec davantage de sécurité et de réagir rapidement lorsqu’un acheteur se présente.

Dans une zone comptant de nombreux propriétaires internationaux, comme Cumbre del Sol et d’autres secteurs de la Costa Blanca, il est également important de coordonner suffisamment à l’avance les documents du Registre foncier, du notaire et de l’administration fiscale.

Chez Cumbre del Sol Pre-Owned, nous pouvons vous aider à examiner la situation initiale du bien, à préparer sa commercialisation et à coordonner le processus de vente avec les professionnels qui interviennent dans l’opération.