Antes de firmarlo conviene conocer qué tipo de arras se están pactando, qué compromisos asumen comprador y vendedor y qué consecuencias tendría que la compraventa finalmente no se formalizara.
Qué es un contrato de arras
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el que se fijan determinadas condiciones de una futura compraventa.
Habitualmente, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y a cuenta del precio de la vivienda. Si la operación se completa, esa cantidad se descuenta posteriormente del importe pendiente.
El documento puede establecer aspectos como el precio de venta, la identificación del inmueble, el plazo para firmar la escritura y las consecuencias de un posible incumplimiento.
Aunque no es obligatorio firmarlo, una vez aceptado obliga a las partes en los términos pactados. El Notariado recuerda que el documento privado es válido y que quien lo firma queda legalmente obligado a cumplir su contenido.
Diferencia entre contrato de arras y reserva de una vivienda
Aunque ambos conceptos suelen utilizarse durante las primeras fases de una compraventa, no son necesariamente lo mismo.
Una reserva suele utilizarse para retirar temporalmente una vivienda del mercado mientras se negocian o preparan las condiciones de la operación. Su funcionamiento dependerá de lo que establezca el documento firmado.
El contrato de arras, en cambio, suele recoger con mayor detalle las condiciones de la compraventa y los compromisos asumidos por comprador y vendedor.
Por ello, no conviene fijarse únicamente en el nombre del documento. Lo importante es revisar su contenido, las cantidades entregadas y las consecuencias previstas si finalmente la operación no continúa.
Cómo es un contrato de arras para la compra de una vivienda
No existe un único modelo válido para todas las operaciones. El contenido debe adaptarse a las características de la vivienda y al acuerdo alcanzado entre comprador y vendedor.
Como mínimo, conviene identificar correctamente a las partes y a la propiedad y dejar claramente definidos los principales términos de la compraventa.
Entre la información que suele incluirse se encuentra:
- Datos del comprador y del vendedor.
- Identificación y descripción de la vivienda.
- Precio acordado de compraventa.
- Cantidad entregada como arras.
- Forma de pago.
- Tipo de arras pactado.
- Fecha o plazo para formalizar la escritura.
- Reparto de determinados gastos, cuando proceda.
- Situación de las cargas del inmueble.
- Consecuencias en caso de incumplimiento.
- Condiciones adicionales acordadas entre las partes.
El Notariado señala como elementos relevantes la identificación del comprador y vendedor, el inmueble, su descripción y el precio pactado.
Cuanto más clara sea la redacción, menor será el riesgo de que posteriormente existan interpretaciones diferentes sobre lo que se había acordado.
Tipos de contrato de arras
No todos los contratos de arras tienen las mismas características ni implican las mismas obligaciones para el comprador y el vendedor.
Existen tres tipos principales de arras, las confirmatorias, las penitenciales y las penales. Conocer sus diferencias es fundamental para entender qué consecuencias puede tener el incumplimiento del contrato o la decisión de alguna de las partes de no continuar con la compraventa.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias sirven como señal de que la compraventa se ha perfeccionado y como cantidad entregada a cuenta del precio.
Son las que el Notariado identifica como las más comunes.
No otorgan por sí mismas un derecho libre a desistir de la operación perdiendo simplemente la cantidad entregada.
Si una de las partes incumple, las consecuencias dependerán del contrato y de las reglas generales aplicables al incumplimiento de las obligaciones.
Por ello, no debe darse por supuesto que cualquier cantidad entregada como señal permite al comprador abandonar la operación perdiendo únicamente ese dinero.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes desista de la compraventa asumiendo las consecuencias económicas pactadas.
Son las recogidas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil. Si desiste el comprador, pierde las cantidades entregadas; si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Precisamente por sus efectos, conviene que el contrato deje claro que se trata de arras penitenciales y qué consecuencias tendrá el desistimiento.
No basta con asumir que todas las arras funcionan automáticamente de esta manera.
Arras penales
Las arras penales están vinculadas a una penalización prevista para el supuesto de incumplimiento.
Su función no es simplemente permitir a una parte desligarse libremente de la operación, sino establecer previamente una consecuencia económica en caso de que no cumpla las obligaciones asumidas.
Los efectos exactos dependerán de cómo esté redactado el contrato, por lo que es especialmente importante revisar las cláusulas antes de firmar.
Qué revisar antes de firmar un contrato de arras
La firma debería realizarse después de comprobar la situación jurídica y económica de la vivienda. Además de revisar la titularidad y las posibles cargas, conviene conocer la documentación necesaria para vender una vivienda para comprobar que el propietario dispone de los documentos necesarios para completar la operación.
Entre otros aspectos, conviene revisar:
- Que el vendedor sea realmente el propietario.
- La información del Registro de la Propiedad.
- Las posibles hipotecas, embargos u otras cargas.
- La descripción y referencia catastral.
- La situación de la comunidad de propietarios.
- El último recibo del IBI de la vivienda.
- La documentación urbanística que corresponda.
- Las posibles reformas o ampliaciones realizadas.
- Los plazos necesarios para obtener financiación.
- Los bienes o elementos incluidos en la compraventa.
También debe comprobarse que garajes, trasteros u otros anexos que forman parte de la operación aparecen correctamente identificados.
Realizar estas comprobaciones antes de entregar una cantidad importante permite detectar problemas que podrían afectar posteriormente a la firma de la escritura.
Firmar un contrato de arras al comprar una vivienda en Cumbre del Sol
Al comprar una vivienda en Cumbre del Sol, el contrato de arras permite dejar por escrito las principales condiciones de la operación antes de formalizar la compraventa ante notario.
Además de definir el precio, los plazos y las condiciones acordadas, conviene comprobar que todos los elementos incluidos en la propiedad, como garaje, trastero, parcela o mobiliario, queden correctamente identificados.
Contar con la documentación preparada y coordinar con antelación la financiación y la firma facilita que el proceso avance con mayor seguridad y sin retrasos innecesarios.
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