Vor der Unterschrift sollten Sie wissen, welche Art von Arras vereinbart wird, welche Verpflichtungen Käufer und Verkäufer eingehen und welche Folgen es hätte, wenn der Kauf letztlich nicht zustande kommt.
Was ist ein Contrato de Arras?
Ein Contrato de Arras ist eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, in der bestimmte Bedingungen eines künftigen Kaufvertrags festgelegt werden.
In der Regel zahlt der Käufer einen Geldbetrag als Anzahlung, die auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet wird. Kommt der Kauf zustande, wird dieser Betrag später vom Restbetrag abgezogen.
Das Dokument kann Punkte wie den Kaufpreis, die Identifizierung der Immobilie, die Frist für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde und die Folgen einer möglichen Nichterfüllung regeln.
Auch wenn die Unterzeichnung nicht verpflichtend ist, sind die Parteien nach der Annahme an die vereinbarten Bedingungen gebunden. Die spanische Notarkammer (Notariado) weist darauf hin, dass das private Dokument gültig ist und wer es unterschreibt, rechtlich verpflichtet ist, seinen Inhalt zu erfüllen.
Unterschied zwischen Contrato de Arras und Reservierung einer Immobilie
Obwohl beide Begriffe häufig in den ersten Phasen eines Immobilienkaufs verwendet werden, bedeuten sie nicht unbedingt dasselbe.
Eine Reservierung dient meist dazu, eine Immobilie vorübergehend vom Markt zu nehmen, während die Bedingungen des Geschäfts verhandelt oder vorbereitet werden. Wie sie funktioniert, hängt vom Inhalt des unterzeichneten Dokuments ab.
Der Contrato de Arras hingegen regelt die Bedingungen des Kaufs und die Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer in der Regel ausführlicher.
Deshalb sollten Sie sich nicht nur an der Bezeichnung des Dokuments orientieren. Entscheidend ist, seinen Inhalt, die gezahlten Beträge und die vorgesehenen Folgen zu prüfen, falls das Geschäft am Ende nicht fortgesetzt wird.
Wie ein Contrato de Arras für den Immobilienkauf aussieht
Es gibt kein einheitliches Muster, das für alle Geschäfte gilt. Der Inhalt muss an die Merkmale der Immobilie und an die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer angepasst werden.
Mindestens sollten die Parteien und die Immobilie korrekt identifiziert und die wichtigsten Bedingungen des Kaufs klar festgelegt werden.
Zu den Angaben, die üblicherweise enthalten sind, gehören:
- Daten von Käufer und Verkäufer.
- Identifizierung und Beschreibung der Immobilie.
- Vereinbarter Kaufpreis.
- Als Arras gezahlter Betrag.
- Zahlungsweise.
- Vereinbarte Art der Arras.
- Datum oder Frist für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
- Aufteilung bestimmter Kosten, falls zutreffend.
- Stand der Belastungen der Immobilie.
- Folgen bei Nichterfüllung.
- Weitere zwischen den Parteien vereinbarte Bedingungen.
Das Notariado nennt als wesentliche Elemente die Identifizierung von Käufer und Verkäufer, die Immobilie, ihre Beschreibung und den vereinbarten Preis.
Je klarer die Formulierung, desto geringer ist das Risiko, dass später unterschiedliche Auslegungen darüber entstehen, was vereinbart wurde.
Arten von Contrato de Arras
Nicht alle Arras-Verträge haben dieselben Merkmale oder bringen dieselben Pflichten für Käufer und Verkäufer mit sich.
Es gibt drei Hauptarten von Arras: die bestätigenden (arras confirmatorias), die Reuegeld-Arras (arras penitenciales) und die Vertragsstrafen-Arras (arras penales). Die Unterschiede zu kennen ist entscheidend, um zu verstehen, welche Folgen eine Vertragsverletzung oder die Entscheidung einer Partei haben kann, den Kauf nicht fortzusetzen.
Bestätigende Arras (arras confirmatorias)
Bestätigende Arras dienen als Zeichen dafür, dass der Kauf zustande gekommen ist, und als Anzahlung auf den Kaufpreis.
Laut dem Notariado sind sie die häufigste Form.
Sie geben für sich genommen kein freies Recht, vom Geschäft zurückzutreten, indem man einfach den gezahlten Betrag verliert.
Erfüllt eine Partei ihre Pflichten nicht, hängen die Folgen vom Vertrag und von den allgemeinen Regeln über die Nichterfüllung von Verpflichtungen ab.
Sie sollten daher nicht davon ausgehen, dass jeder als Anzahlung gezahlte Betrag dem Käufer erlaubt, vom Geschäft zurückzutreten und dabei nur dieses Geld zu verlieren.
Reuegeld-Arras (arras penitenciales)
Reuegeld-Arras erlauben jeder Partei, vom Kauf zurückzutreten, wenn sie die vereinbarten finanziellen Folgen trägt.
Sie sind ausdrücklich in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil) geregelt. Tritt der Käufer zurück, verliert er die gezahlten Beträge; tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.
Gerade wegen dieser Wirkungen sollte der Vertrag klarstellen, dass es sich um Reuegeld-Arras handelt und welche Folgen der Rücktritt hat.
Es reicht nicht aus anzunehmen, dass alle Arras automatisch auf diese Weise funktionieren.
Vertragsstrafen-Arras (arras penales)
Vertragsstrafen-Arras sind mit einer für den Fall der Nichterfüllung vorgesehenen Strafe verbunden.
Ihre Funktion besteht nicht einfach darin, einer Partei den freien Ausstieg aus dem Geschäft zu ermöglichen, sondern im Voraus eine finanzielle Folge festzulegen, falls sie ihre Pflichten nicht erfüllt.
Die genauen Wirkungen hängen von der Formulierung des Vertrags ab. Deshalb ist es besonders wichtig, die Klauseln vor der Unterschrift zu prüfen.
Was Sie vor der Unterzeichnung eines Contrato de Arras prüfen sollten
Die Unterzeichnung sollte erst erfolgen, nachdem die rechtliche und finanzielle Situation der Immobilie geprüft wurde. Neben den Eigentumsverhältnissen und möglichen Belastungen ist es sinnvoll, die für den Verkauf einer Immobilie notwendigen Unterlagen zu kennen, um sicherzustellen, dass der Eigentümer über alle erforderlichen Dokumente verfügt.
Unter anderem sollten Sie Folgendes prüfen:
- Dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist.
- Die Angaben im Grundbuch (Registro de la Propiedad).
- Mögliche Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen.
- Die Beschreibung und die Katasterreferenz.
- Die Situation der Eigentümergemeinschaft.
- Den letzten Bescheid der IBI (Grundsteuer) der Immobilie.
- Die entsprechenden städtebaulichen Unterlagen.
- Eventuell durchgeführte Renovierungen oder Erweiterungen.
- Die für eine Finanzierung erforderlichen Fristen.
- Die im Kauf enthaltenen Gegenstände oder Elemente.
Außerdem sollte geprüft werden, ob Garagen, Abstellräume oder andere zum Geschäft gehörende Nebenflächen korrekt aufgeführt sind.
Wenn Sie diese Prüfungen vornehmen, bevor Sie einen größeren Betrag zahlen, lassen sich Probleme erkennen, die später die Unterzeichnung der notariellen Urkunde beeinträchtigen könnten.
Contrato de Arras beim Immobilienkauf in Cumbre del Sol
Beim Kauf einer Immobilie in Cumbre del Sol ermöglicht der Contrato de Arras, die wichtigsten Bedingungen des Geschäfts schriftlich festzuhalten, bevor der Kauf vor dem Notar abgeschlossen wird.
Neben Preis, Fristen und vereinbarten Bedingungen sollte geprüft werden, ob alle zur Immobilie gehörenden Elemente, wie Garage, Abstellraum, Grundstück oder Möbel, korrekt aufgeführt sind.
Wenn die Unterlagen vorbereitet sind und Finanzierung und Unterzeichnung frühzeitig abgestimmt werden, verläuft der Prozess sicherer und ohne unnötige Verzögerungen.
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