Le processus peut être relativement simple lorsqu’il n’y a qu’un seul héritier et que tous les documents sont en ordre, mais il peut se compliquer si plusieurs personnes interviennent, si le bien est grevé de charges ou si la succession n’est pas encore réglée.
Nous expliquons ci-dessous comment vendre un bien hérité et quels points vérifier avant de le mettre en vente.
Démarches pour vendre une maison héritée
Les étapes peuvent varier selon les circonstances de chaque succession, mais plusieurs démarches doivent généralement être accomplies avant de conclure la vente.
Obtenir l’acte de décès
L’acte de décès (certificado de defunción) atteste officiellement le décès du propriétaire et permet d’engager les démarches de succession.
C’est l’un des premiers documents nécessaires pour demander ensuite le certificat de dernières volontés et poursuivre le règlement de la succession.
Demander le certificat de dernières volontés
Ce document (certificado de últimas voluntades) permet de savoir si le défunt a rédigé un testament et devant quel notaire.
S’il existe un testament, il faudra en obtenir une copie authentique pour savoir qui a été désigné héritier et comment la succession doit être répartie.
S’il n’y en a pas, il faudra déterminer qui sont les héritiers légaux au moyen de la procédure correspondante.
Accepter et attribuer la succession
Une fois les héritiers et les biens composant la succession identifiés, il faut procéder à son acceptation et à son attribution.
L’acceptation peut être expresse ou tacite, mais elle est habituellement formalisée devant notaire lorsque la succession comprend des biens immobiliers. L’attribution (adjudicación) détermine quels biens reviennent à chaque héritier.
Si le logement revient à plusieurs héritiers, chacun détiendra la part fixée lors du partage.
Payer l’impôt sur les successions et donations
L’acquisition d’un logement par héritage est soumise à l’impôt sur les successions et donations (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Son montant dépend de différents facteurs et, s’agissant d’un impôt transféré aux régions, il existe des différences entre les communautés autonomes.
En règle générale, le délai de déclaration pour une acquisition à cause de mort est de six mois à compter du décès. Lorsque la gestion relève de l’Agence fiscale de l’État (Agencia Tributaria), une prolongation peut être demandée au cours des cinq premiers mois.
Payer la plus-value municipale le cas échéant
Lorsqu’on hérite d’un bien urbain, il faut également vérifier s’il existe une obligation de payer l’impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains, communément appelé plusvalía municipal.
Pour les transmissions à cause de mort, la réglementation générale prévoit un délai de six mois à compter du décès, prolongeable jusqu’à un an à la demande du contribuable.
Le calcul précis dépendra des caractéristiques de la transmission et de la réglementation applicable dans la commune où se trouve le bien.
Régulariser la situation du bien au Registre foncier
Une fois la succession attribuée et les démarches fiscales accomplies, il est conseillé de vérifier que l’inscription du logement au Registre foncier (Registro de la Propiedad) indique correctement ses nouveaux propriétaires.
Cela facilitera ensuite la vente et permettra à l’acheteur de vérifier qui a le droit de vendre le bien.
Avant de le mettre en vente, il est également recommandé de demander un extrait du registre foncier (nota simple) afin de vérifier la propriété et de détecter d’éventuelles hypothèques, saisies ou autres charges. Le Notariat espagnol (Notariado) recommande de vérifier tout particulièrement ces informations lorsque les vendeurs sont les héritiers du propriétaire décédé.
Quels documents faut-il pour vendre un bien hérité ?
Une fois la succession réglée, il convient de réunir à la fois les documents successoraux et ceux nécessaires pour conclure ensuite la vente.
Outre les documents propres à la succession, il est important de vérifier que la situation du bien au registre foncier, sur le plan fiscal et au cadastre est en règle avant de trouver un acheteur.
Parmi les documents et points à vérifier, on trouve :
- Acte de décès.
- Certificat de dernières volontés.
- Testament ou déclaration d’héritiers.
- Acte d’acceptation et d’attribution de la succession, le cas échéant.
- Justificatifs relatifs à l’impôt sur les successions et donations.
- Documents relatifs à la plus-value municipale (plusvalía) de la succession.
- Extrait du registre foncier (nota simple).
- Éventuelles hypothèques, saisies ou autres charges.
- Référence cadastrale et correspondance avec la réalité du bien.
- Dernier avis d’IBI (taxe foncière).
- Certificat de performance énergétique.
- Certificat de la copropriété, le cas échéant.
- Documents relatifs aux rénovations, agrandissements ou annexes.
- Identification des garages, débarras, parcelles ou autres éléments inclus dans la vente.
Il faut également vérifier que tous les propriétaires sont correctement identifiés et qu’ils sont d’accord entre eux lorsque le logement appartient à plusieurs héritiers.
Vous pouvez consulter plus en détail les documents nécessaires pour vendre un bien avant de commencer l’opération.
Avoir toutes ces informations prêtes permet de détecter d’éventuels problèmes et d’éviter des retards lorsqu’un acheteur se présente.
Quels impôts paie-t-on en vendant un bien hérité ?
Recevoir le logement puis le vendre sont deux opérations distinctes sur le plan fiscal. Une fois la succession réglée, la vente peut entraîner de nouvelles obligations pour le vendeur.
Avant de conclure la vente, il est également conseillé de vérifier que l’IBI du bien est correctement identifié et à jour.
La vente peut générer une plus-value ou une moins-value qui devra être prise en compte dans l’impôt sur le revenu (IRPF).
Comment calculer la plus-value d’un bien hérité
Pour un logement acquis par héritage, la valeur d’acquisition n’est pas simplement le prix payé à l’époque par la personne décédée.
En règle générale, le calcul de la plus-value part de la valeur résultant de l’application des règles de l’impôt sur les successions et donations, avec les ajustements correspondants pour certains frais, impôts et investissements pouvant être pris en compte.
La valeur de cession part du montant obtenu lors de la vente et peut être ajustée en fonction de certains frais et impôts liés à la vente payés par le vendeur.
Il est donc important de conserver les documents de la succession et les justificatifs des frais correspondants.
Vendre une maison héritée à Cumbre del Sol
Une fois les démarches de succession terminées et les documents du bien vérifiés, la commercialisation du logement peut commencer.
Chez Cumbre del Sol Pre-Owned, nous pouvons vous aider à préparer la vente, à estimer le bien et à coordonner les différentes étapes nécessaires jusqu’à la signature.
Si vous envisagez de vendre un bien à Cumbre del Sol, contactez notre équipe pour connaître les prochaines étapes.
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