Voordat u het ondertekent, is het belangrijk om te weten welk type arras wordt overeengekomen, welke verplichtingen koper en verkoper aangaan en wat de gevolgen zouden zijn als de koop uiteindelijk niet doorgaat.
Wat is een contrato de arras?
Een contrato de arras is een onderhandse overeenkomst tussen koper en verkoper waarin bepaalde voorwaarden van een toekomstige koop worden vastgelegd.
Doorgaans betaalt de koper een geldbedrag als aanbetaling, dat wordt verrekend met de koopprijs van de woning. Gaat de koop door, dan wordt dit bedrag later afgetrokken van het resterende bedrag.
Het document kan zaken vastleggen zoals de verkoopprijs, de identificatie van het onroerend goed, de termijn voor het ondertekenen van de notariële akte en de gevolgen van een eventuele tekortkoming.
Hoewel ondertekening niet verplicht is, zijn de partijen na aanvaarding gebonden aan de overeengekomen voorwaarden. Het Spaanse notariaat (Notariado) wijst erop dat het onderhandse document geldig is en dat wie het ondertekent wettelijk verplicht is de inhoud na te komen.
Verschil tussen een contrato de arras en een reservering van een woning
Hoewel beide begrippen vaak worden gebruikt in de eerste fasen van een koop, betekenen ze niet noodzakelijk hetzelfde.
Een reservering wordt meestal gebruikt om een woning tijdelijk van de markt te halen terwijl de voorwaarden van de transactie worden onderhandeld of voorbereid. Hoe ze werkt, hangt af van wat in het ondertekende document staat.
Het contrato de arras daarentegen legt de voorwaarden van de koop en de verplichtingen van koper en verkoper doorgaans gedetailleerder vast.
Kijk daarom niet alleen naar de naam van het document. Waar het om gaat, is de inhoud, de betaalde bedragen en de voorziene gevolgen als de transactie uiteindelijk niet doorgaat.
Hoe ziet een contrato de arras voor de aankoop van een woning eruit?
Er bestaat geen standaardmodel dat voor alle transacties geldt. De inhoud moet worden afgestemd op de kenmerken van de woning en op de afspraken tussen koper en verkoper.
Minimaal moeten de partijen en het onroerend goed correct worden geïdentificeerd en de belangrijkste voorwaarden van de koop duidelijk worden vastgelegd.
Gebruikelijke gegevens in het contract zijn onder meer:
- Gegevens van koper en verkoper.
- Identificatie en beschrijving van de woning.
- Overeengekomen koopprijs.
- Bedrag dat als arras wordt betaald.
- Wijze van betaling.
- Overeengekomen type arras.
- Datum of termijn voor het ondertekenen van de notariële akte.
- Verdeling van bepaalde kosten, indien van toepassing.
- Situatie van de lasten op het onroerend goed.
- Gevolgen bij niet-nakoming.
- Aanvullende voorwaarden die partijen zijn overeengekomen.
Het Notariado noemt als belangrijke elementen de identificatie van koper en verkoper, het onroerend goed, de beschrijving ervan en de overeengekomen prijs.
Hoe duidelijker de formulering, hoe kleiner het risico dat er later verschillende interpretaties ontstaan over wat er was afgesproken.
Soorten contrato de arras
Niet alle arras-contracten hebben dezelfde kenmerken of brengen dezelfde verplichtingen met zich mee voor koper en verkoper.
Er zijn drie hoofdtypen arras: de bevestigende (arras confirmatorias), de berouwarras (arras penitenciales) en de boetearras (arras penales). Het is essentieel de verschillen te kennen om te begrijpen welke gevolgen een contractbreuk kan hebben of de beslissing van een van de partijen om de koop niet voort te zetten.
Bevestigende arras (arras confirmatorias)
Bevestigende arras dienen als teken dat de koop tot stand is gekomen en als bedrag dat wordt verrekend met de koopprijs.
Volgens het Notariado zijn dit de meest voorkomende.
Ze geven op zichzelf geen vrij recht om van de transactie af te zien door simpelweg het betaalde bedrag te verliezen.
Komt een van de partijen haar verplichtingen niet na, dan hangen de gevolgen af van het contract en van de algemene regels over de niet-nakoming van verplichtingen.
Ga er dus niet van uit dat elk bedrag dat als aanbetaling is betaald de koper toestaat zich uit de transactie terug te trekken door alleen dat geld te verliezen.
Berouwarras (arras penitenciales)
Berouwarras stellen elk van beide partijen in staat van de koop af te zien, mits zij de overeengekomen financiële gevolgen dragen.
Deze zijn uitdrukkelijk geregeld in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil). Trekt de koper zich terug, dan verliest hij de betaalde bedragen; trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen.
Juist vanwege deze gevolgen is het verstandig dat het contract duidelijk vermeldt dat het om berouwarras gaat en wat de gevolgen van terugtrekking zijn.
Het is niet voldoende om aan te nemen dat alle arras automatisch op deze manier werken.
Boetearras (arras penales)
Boetearras zijn gekoppeld aan een boete die is voorzien voor het geval van niet-nakoming.
Hun functie is niet simpelweg om een partij vrijuit uit de transactie te laten stappen, maar om vooraf een financieel gevolg vast te leggen als zij haar verplichtingen niet nakomt.
De precieze gevolgen hangen af van de formulering van het contract. Daarom is het extra belangrijk de clausules vóór ondertekening te controleren.
Wat u moet controleren voordat u een contrato de arras ondertekent
Ondertekening zou pas moeten plaatsvinden nadat de juridische en financiële situatie van de woning is gecontroleerd. Naast het eigendom en eventuele lasten is het verstandig de benodigde documenten voor de verkoop van een woning te kennen, zodat u kunt nagaan of de eigenaar over alle documenten beschikt om de transactie af te ronden.
Controleer onder meer:
- Of de verkoper werkelijk de eigenaar is.
- De gegevens in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
- Eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten.
- De beschrijving en de kadastrale referentie.
- De situatie van de vereniging van eigenaren.
- De laatste aanslag van de IBI (onroerendgoedbelasting) van de woning.
- De relevante stedenbouwkundige documentatie.
- Eventuele uitgevoerde renovaties of uitbreidingen.
- De termijnen die nodig zijn om een financiering te verkrijgen.
- De goederen of onderdelen die bij de koop zijn inbegrepen.
Ook moet worden gecontroleerd of garages, bergingen of andere bijgebouwen die deel uitmaken van de transactie correct zijn vermeld.
Door deze controles uit te voeren voordat u een aanzienlijk bedrag betaalt, kunt u problemen opsporen die later de ondertekening van de notariële akte kunnen beïnvloeden.
Een contrato de arras ondertekenen bij de aankoop van een woning in Cumbre del Sol
Bij de aankoop van een woning in Cumbre del Sol kunt u met het contrato de arras de belangrijkste voorwaarden van de transactie schriftelijk vastleggen voordat de koop bij de notaris wordt afgerond.
Naast de prijs, de termijnen en de overeengekomen voorwaarden is het verstandig te controleren of alle onderdelen van de woning, zoals garage, berging, perceel of meubilair, correct zijn vermeld.
Door de documentatie klaar te hebben en de financiering en ondertekening vooraf af te stemmen, verloopt het proces veiliger en zonder onnodige vertraging.
Bij Cumbre del Sol Pre-Owned begeleiden wij u tijdens het hele aankoopproces en helpen wij u een woning te vinden die past bij wat u zoekt.
Weten hoe het is om in Cumbre del Sol te wonen kan u ook helpen de woonwijken, voorzieningen en verschillende woonmogelijkheden te beoordelen voordat u een beslissing neemt.
Neem contact op met ons team om de woningen die momenteel beschikbaar zijn in Cumbre del Sol te ontdekken.
Vind uw droomhuis in Cumbre del Sol!
Wilt u een woning kopen of verkopen in de exclusieve urbanisatie Cumbre del Sol? Bij Cumbre del Sol Pre-Owned bieden wij u meer dan 30 jaar ervaring in de vastgoedmarkt om u bij elke stap te helpen.
