Welke documenten zijn nodig om een woning aan de Costa Blanca te verkopen?

Voor de verkoop van een woning moet u de nodige documenten verzamelen om het eigendom aan te tonen en de kadastrale, fiscale en administratieve situatie van het onroerend goed te verifiëren.

In dit artikel leggen we uit welke documenten u nodig heeft om een woning aan de Costa Blanca te verkopen en welke aanvullende vereisten kunnen gelden wanneer de woning belast is met een hypotheek, afkomstig is uit een nalatenschap of eigendom is van een niet-ingezeten eigenaar.

Benodigde documenten om een woning te verkopen

De documenten die nodig zijn om een woning te verkopen kunnen variëren afhankelijk van het type onroerend goed, de situatie van de eigenaar en de aanwezigheid van hypotheken, erfenissen, verbouwingen of andere lasten.

In de volgende paragrafen leggen we uit waarvoor elk document dient, wanneer het moet worden aangevraagd en welke informatie u dient te controleren voordat de koopovereenkomst wordt afgerond.

Identiteitsbewijs van de eigenaar

De verkoper moet zich identificeren met een geldig officieel identiteitsdocument. De identificatiegegevens moeten overeenkomen met de gegevens in de eigendomsakte en het Spaanse Eigendomsregister. Als de naam, burgerlijke staat of andere relevante gegevens zijn gewijzigd, kan aanvullende documentatie vereist zijn.

Wanneer er meerdere eigenaren zijn, moeten zij allemaal deelnemen aan de verkoop of correct vertegenwoordigd zijn.

Eigendomsakte van de woning

De notariële eigendomsakte bewijst hoe de verkoper eigenaar van de woning is geworden. Dit kan een koopakte, een erfrechtelijke akte, een schenkingsakte, een toewijzingsakte of een akte van beëindiging van mede-eigendom zijn.

De akte moet worden vergeleken met de gegevens van het Eigendomsregister en het Kadaster. Als er belangrijke verschillen bestaan in oppervlakte, indeling, eigendom of bijbehorende elementen, is het raadzaam deze te onderzoeken voordat de verkoop wordt gestart.

Uittreksel uit het Eigendomsregister (Nota Simple)

Met een uittreksel uit het Eigendomsregister kan de actuele juridische situatie van de woning worden gecontroleerd. Het bevat een beschrijving van het onroerend goed, de identiteit van de eigenaren en eventuele lasten of beperkingen, zoals hypotheken, beslagen of vruchtgebruik. In tegenstelling tot een officiële registratieverklaring heeft het een informatief karakter.

Het is raadzaam een recent uittreksel aan te vragen, omdat de situatie van de woning kan veranderen.

Kadastrale referentie en kadastrale gegevens

De kadastrale referentie identificeert de woning officieel in het Spaanse Kadaster. Deze is terug te vinden op de IBI-belastingaanslag, via de elektronische kadastrale website of op andere eigendomsdocumenten.

De notaris gebruikt deze gegevens om te controleren of de verkochte woning overeenkomt met de eigendomsakte en de kadastrale informatie.

Een verschil tussen het Kadaster en het Eigendomsregister verhindert de verkoop niet automatisch, maar kan afhankelijk van de ernst een voorafgaande controle of regularisatie vereisen.

Laatste IBI-belastingaanslag

De verkoper moet beschikken over het laatste betaalde aanslagbiljet van de onroerendezaakbelasting (IBI). De notaris controleert de kadastrale referentie en of er nog openstaande IBI-schulden uit niet-verjaarde belastingjaren bestaan.

Energieprestatiecertificaat

Het energieprestatiecertificaat is een van de documenten die nodig zijn voor de verkoop van een woning, tenzij de woning onder een wettelijke vrijstelling valt.

Het certificaat geeft informatie over het energieverbruik en de CO₂-uitstoot van de woning aan de hand van een schaal van A tot en met G.

In de regio Valencia moet het energieprestatiecertificaat van een bestaande woning geregistreerd zijn voordat deze wordt verkocht of verhuurd.

Verklaring van de Vereniging van Eigenaren

Wanneer de woning deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren, moet de verkoper verklaren dat alle gemeenschapskosten zijn betaald of aangeven welke bedragen nog openstaan.

Voor het passeren van de notariële akte moet een verklaring worden overgelegd over de eventuele schulden aan de Vereniging van Eigenaren. De koper kan de verkoper uitdrukkelijk vrijstellen van deze verplichting, maar daardoor beschikt hij over minder informatie over eventuele openstaande bedragen.

Deze verklaring wordt doorgaans afgegeven door de secretaris van de Vereniging van Eigenaren, met goedkeuring van de voorzitter.

Het is raadzaam dit document kort voor de ondertekening aan te vragen, zodat de informatie actueel is.

Daarnaast is het verstandig de koper te informeren over de reguliere gemeenschapsbijdragen, goedgekeurde extra bijdragen, geplande werkzaamheden, eventuele juridische procedures en andere regels of beperkingen van de vereniging die van invloed kunnen zijn op het gebruik van de woning.

Documentatie van de hypotheek en andere lasten

Een hypotheek vormt geen belemmering voor de verkoop van een woning. Wel moet worden vastgesteld welk deel van de lening nog openstaat en op welke wijze deze zal worden afgelost.

Het is belangrijk onderscheid te maken tussen de financiële aflossing en de doorhaling in het Eigendomsregister. Ook wanneer de lening volledig is terugbetaald, kan de hypotheek nog steeds in het register vermeld staan totdat de notariële akte van doorhaling is verleden en ingeschreven.

Bewoonbaarheidsvergunning of gelijkwaardig document

Afhankelijk van de kenmerken van de woning, de ouderdom, de gemeente en de aard van de transactie kan een bewoonbaarheidsvergunning, een verantwoordingsverklaring of een gelijkwaardig document vereist zijn.

Dit document bevestigt dat de woning voldoet aan de administratieve voorwaarden voor residentieel gebruik. Het kan ook noodzakelijk zijn voor bepaalde wijzigingen van eigendom of voor het afsluiten van nutsvoorzieningen.

Bouwtekeningen, vergunningen en documentatie van verbouwingen

Wanneer de woning is uitgebreid of gerenoveerd, kan het nodig zijn te controleren of de uitgevoerde werkzaamheden overeenkomen met de eigendomsakte, het Eigendomsregister en het Kadaster.

Dit is vooral belangrijk wanneer terrassen zijn afgesloten, zwembaden zijn aangelegd, de woonoppervlakte is vergroot of de indeling van de woning ingrijpend is gewijzigd.

Wanneer dergelijke verschillen pas worden ontdekt nadat een koper is gevonden, kan dit de financiering of de ondertekening van de koopakte vertragen. Daarom is het verstandig dit vooraf te controleren.

Rekeningen van nutsvoorzieningen en andere aanbevolen documenten

Rekeningen van water, elektriciteit, gas of internet behoren doorgaans niet tot de belangrijkste notariële documenten, maar vergemakkelijken de wijziging van de contracthouder en tonen aan dat er geen openstaande betalingen zijn.

Benodigde documenten wanneer de woning uit een nalatenschap afkomstig is

Om een geërfde woning te verkopen, moeten de erfgenamen de nalatenschap hebben afgewikkeld en hun eigendomsrecht correct kunnen aantonen.

Afhankelijk van de situatie kunnen de volgende documenten nodig zijn:

• Overlijdensakte.
• Verklaring van uiterste wilsbeschikkingen.
• Testament of verklaring van erfgenamen.
• Notariële akte van aanvaarding en verdeling van de nalatenschap.
• Bewijzen van indiening of betaling van de verschuldigde belastingen.
• Inschrijving van de woning op naam van de erfgenamen.

Wanneer er meerdere erfgenamen zijn, moeten zij allemaal instemmen met de verkoop of een volmacht aan een andere persoon verlenen.

Voordat de woning te koop wordt aangeboden, is het raadzaam te controleren of de nalatenschap volledig is afgehandeld en of de registratie van het eigendom de verkoop mogelijk maakt.

Documentatie bij echtscheiding of mede-eigendom

Wanneer de woning eigendom is van ex-partners, familieleden of meerdere mede-eigenaren, moet worden gecontroleerd wie als eigenaar staat geregistreerd en welke rechten iedere persoon heeft.

De volgende documenten kunnen nodig zijn:

• Rechterlijke uitspraak of echtscheidingsconvenant.
• Notariële akte van verdeling van het huwelijksvermogen.
• Akte van beëindiging van mede-eigendom.
• Rechterlijke toestemming in bepaalde gevallen.
• Volmachten.
• Toestemming van alle eigenaren.

Dat één persoon de woning gebruikt of de hypotheek heeft betaald, betekent niet automatisch dat hij of zij de woning zelfstandig kan verkopen. De verkoop moet overeenstemmen met de geregistreerde eigendom en de bestaande overeenkomsten of rechterlijke beslissingen.

Checklist van documenten voor de verkoop van een woning

• DNI, NIE of paspoort van de eigenaar(s).
• Eigendomsakte of eigendomsbewijs.
• Recent uittreksel uit het Eigendomsregister (Nota Simple).
• Kadastrale referentie.
• Laatste betaalde IBI-belastingaanslag.
• Geregistreerd energieprestatiecertificaat.
• Verklaring van de Vereniging van Eigenaren.
• Informatie over hypotheken en andere lasten.
• Bewoonbaarheidsvergunning of gelijkwaardig document, indien van toepassing.
• Bouwtekeningen en documentatie van verbouwingen.
• Rekeningen van nutsvoorzieningen.
• Inventaris van het meubilair, indien inbegrepen in de verkoop.
• Notariële volmacht indien een vertegenwoordiger de akte ondertekent.
• Documentatie met betrekking tot nalatenschap, huwelijk of vennootschap indien vereist.
• Aanvullende fiscale documentatie indien de verkoper niet in Spanje woont.

Welke documenten heeft een niet-ingezeten eigenaar nodig?

Aan de Costa Blanca is het gebruikelijk dat de verkoper fiscaal buiten Spanje woont. Naast de algemene documentatie moet hij of zij beschikken over een NIE-nummer, een geldig identiteitsbewijs en de benodigde informatie om aan de fiscale verplichtingen te voldoen.

Wanneer de verkoper niet-ingezetene is, moet de koper 3% van de overeengekomen verkoopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse Belastingdienst via Modelo 211, als vooruitbetaling van de belasting die door de verkoper verschuldigd is.

Vervolgens moet de verkoper de gerealiseerde meer- of minderwaarde aangeven via de daarvoor bestemde procedure. Wanneer de ingehouden 3% hoger is dan de uiteindelijk verschuldigde belasting, kan het teveel betaalde worden teruggevraagd via Modelo 210.

Bij dit soort transacties kunnen onder andere de volgende documenten nodig zijn:

• NIE van de eigenaar.
• Paspoort of geldig identiteitsbewijs.
• Fiscaal woonplaatscertificaat, indien van toepassing.
• Notariële volmacht indien de eigenaar niet persoonlijk bij de ondertekening aanwezig zal zijn.
• Gegevens van een bankrekening.
• Facturen en betalingsbewijzen met betrekking tot de aankoop en aangebrachte verbeteringen aan de woning.
• Documentatie van de belastingen die bij de aankoop zijn betaald.

Een woning verkopen in Cumbre del Sol en aan de Costa Blanca

Door alle documenten voor de verkoop van een woning tijdig voor te bereiden, kan de woning met meer zekerheid op de markt worden gebracht en kan snel worden gehandeld zodra zich een koper aandient.

In een regio met veel internationale eigenaren, zoals Cumbre del Sol en andere delen van de Costa Blanca, is het bovendien belangrijk om de registratie-, notariële en fiscale documentatie ruim op tijd te coördineren.

Bij Cumbre del Sol Pre-Owned helpen wij u graag bij het controleren van de juridische situatie van uw woning, de voorbereiding van de verkoop en de coördinatie van het volledige verkoopproces samen met alle betrokken professionals.

Neem contact op met ons team als u een woning in Cumbre del Sol wilt verkopen en wilt weten welke stappen en documenten u moet voorbereiden.