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¿Como propietario de una vivienda qué gastos tengo a la hora de vender?

Los gastos básicos a la hora de vender una propiedad son;
• La ganancia patrimonial
• La plusvalía municipal
• Los honorarios de la agencia inmobiliaria (si procede)
• Los gastos de los diversos certificados (certificado de eficiencia energética, certificado licencia de 2ª ocupación, Certificado de no infracción urbanística, etc.)
• Los gastos de posibles trabajos o mejoras en la vivienda que no se han inscrito (legalización de la vivienda)
• Abogado (si procede)
• Notaria (esto puede variar dependiendo en que zona de España está ubicado la vivienda)
• Posibles gastos (notaria y registro) derivado de la cancelación de una hipoteca
• Gastos anuales (IBI, suministros, comunidad de propietarios)

La ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble

La plusvalía es el impuesto que debemos pagar en nuestra declaración de IRPF sobre las ganancias obtenidas entre la compra y la venta de la propiedad.
Toda ganancia (si la hay), debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, se tributa por la diferencia entre el importe del valor del precio de la compra y el de la venta siempre que haya habido beneficios.
En caso de no ser residentes en España el comprador esta obligado a retener y efectuar el pago, al estado de un 3% del valor de la venta en escritura, en concepto de posibles ganancias patrimoniales, en su modalidad del impuesto sobre la renta de no los no residentes.

Los honorarios de la Agencia Inmobiliaria

Aunque su porcentaje varía dependiendo de la ubicación del inmueble en líneas generales oscila entre el 4% y 6% + IVA.

Legalización de la vivienda

La legalización de la propiedad es un proceso que necesita mucho tiempo y puede acarear unos costos más elevados.
Es un proceso que deberemos realizar bien por infracciones que han salido en el certificado de infracción urbanística o simplemente por haber realizado obras con o sin permiso pero que no se han legalizado y que la parte compradora exige para poder realizar la compraventa.
En este caso debemos valorar si vale la pena anticiparse, ya que a veces no es tanto el coste sino el tiempo que perdemos y puede ocurrir que se pierda una compraventa por este problema.

Notaria

Aunque lo habitual es nuestra zona es que todos los gastos de notaria van a cargo del comprador hay excepciones ya que según ley hay una parte que debe asumir el vendedor.
Si nos atenemos a la legalidad vigente, nuestro Código Civil en su artículo 1455 dice: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

Gastos anuales

Hay algunos gastos como el IBI que por ley corresponden al vendedor, pero en cada zona hay acuerdos diferentes.
Lo habitual en nuestra zona es que se prorratean todos los gastos (IBI, Basura, Comunidad de propietarios, suministros) a la fecha de la compraventa.

Notaria y registro cancelaciones de deudas

Si la propiedad esta gravada con alguna deuda los gastos correspondientes de notaria y registro son a cargo del vendedor.

La plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda y se paga, aunque no haya habido beneficios.
Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. Si queremos saber con anterioridad la cantidad hay que enviar a su gestor o agencia inmobiliaria el último recibo del IBI y la fecha en la que han adquirido la vivienda.

Los gastos de los certificados

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es obligatorio desde el 1 de junio del 2013, es un certificado rápido de obtener y su coste depende del tipo de inmueble y ubicación, aunque en líneas generales no supera los 125€ incluido las tasas de registro.

El certificado Licencia de 2ª ocupación (renovación de la cedula de habitabilidad)

En los territorios donde la licencia de segunda ocupación sea obligatoria, es responsabilidad del propietario legal de la vivienda el tener una licencia de segunda ocupación para el inmueble y que permanezca vigente.
Este certificado es obligatorio en la comunidad valenciana a la hora de una compraventa de una propiedad.
Para obtener una licencia de segunda ocupación debes contactar con un técnico acreditado, que será un arquitecto o aparejador, para que genere un informe sobre el estado de tu inmueble.
Después, ese informe puedes llevarlo al ayuntamiento tú mismo (o firmar una autorización para que lo lleve el técnico que has contratado) y será el propio ayuntamiento el que te otorgue la licencia de segunda ocupación.

Certificado de inexistencia de infracción urbanística

El certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística es el documento por el cual se certifica que el inmueble no posee ningún expediente abierto por infracción urbanística. En las transacciones de compraventa, muchos vendedores deciden solicitar el mismo para presentar a futuros interesados.
También es muy habitual y sobre todo en si la propiedad es una villa que el abogado de la parte compradora exige este documento.
Este documento si puede alargar significativamente la compraventa sobre todo si salen infracciones de obra no legalizadas, etc.

Abogado

Es muy habitual que usted como propietario prefiera usar su propio abogado para gestionar su parte de la compraventa.